등기부등본 토지대장 보는 방법 완벽정리

안녕하세 부동산 투자나 구매를 해야 할 때 부동산의 권리관계를 알리기 위해서 등기분등본이나 토지대장을 확인하게 됩니다. 대다수 국민들은 등기부 등본이나 토지대장을 자주 접할 일이 없다 보니 막상 보면 어떻게 봐야 될지 이해가 가지 않습니다. 

 

오늘은 이러한 분들이 쉽게 이해할 수 있게 등기부 등본과 토지대장 보는 법에 대해서 정리하였으니 끝까지 읽어보시고 도움이 되시길 바랍니다.

토지대장

토지의 소재와 지번, 지목 그리고 면적, 소유자, 소유자의 주소와 주민등록번호, 성명이나 명칭 등 토지에 대한 상세한 정보를 담고 있는 것을 토지대장이라고 합니다. 이러한 정보들을 명확하게 기입하고 기록하여 토지의 현 상황을 알려주는 장부이며 이는 사람으로 따지면 주민등록등본과도 같은 역할을 합니다.

 

토지대장 구성

💙 토지 소재와 지번

토지가 현존하는 위치의 주소를 시군구와 읍천리로 정확히 표시합니다.

 

💜 지목과 면적

토지의 목적을 28개의 항목으로 구분하여 표기합니다. 논의 경우 답, 밭은 경우 전, 나무가 많은 곳은 임야 등의 항목으로 이 토지가 어떠한 용도인지 알려줍니다.

 

면적은 지적측량을 통해 계측하며 제곱미터로 표기합니다. 등록사항 정정, 임야 등의 경우 등록전환을 하게 되면 면적이 변경되는 경우도 있습니다.

 

🤎 변동일자, 원인

토지의 소유권이 타인에게 넘어갈 경우 변동일자나 원인을 변동사항에 기록하게 됩니다. 소유권이 변경되면 등기부를 기초로 하여 작성됩니다. 변동된 날짜와 원인도 함께 기록합니다.

 

💙 개별공시가

양도소득세, 상속세, 취등록세 등에 대한 세금을 측정하는 기초자료가 되며 토지에 대한 기본적인 평가금액이 되기도 합니다. 또한 국가가 국세와 지방세 선정 시에도 가장 우선으로 보는 자료입니다.

등기부등본

부동산이 처음 생겼을 때부터 현재 상황에 이르기까지의 기록이 모두 기록된 부동산을 일대기와 같은 역할을 하는 것이 등기분등본입니다. 현재의 소유자, 권리관계, 대출관계, 면적, 용도 등에 대한 전반적인 기록이 적혀있으며 사실관계 확인 등의 용도로 사용될 수 있도록 그 역할을 합니다.

 

✅ 등기부등본 종류

• 토지등기부
• 건물등기부
• 집합건물등기부

※ 토지와 건물을 별개의 소유로 보기 때문에 각각의 등기부가 따로 존재합니다. 예를 들어 단독주택이면 토지등기부와 건물등기부 2개가 존재합니다. 그러나 집합건물의 경우에는 토지와 건물이 하나로 존재해서 집합건물등기부 1개만 존재합니다.

등기부등본 구성

💙표제부

◆ 부동산의 소재, 용도(지목), 건물구조, 면적, 층수, 시공일 등의 정보가 기록되는 곳

◆ 전유 부분 표시 : 집합건물의 경우 해당 층, 호수, 전용면적, 대지권 비율 등이 기록됨

◆  확인 사항 : 매매 시 표제부에 기록된 주소와 동일한지 확인해야 함.

   

💜 갑구

◆ 현 부동산의 소유자를 알 수 있음(공동명의 여부도 확인가능)

◆ 부동산의 과거 수유자 변동 내역이 기록됨

◆ 압류, 가압류, 경매 기입등기 등에 대한 기록도 있음

 

※ 매매 시 부동산 소유자 이름과 계약금 이체 계좌번호 이름이 같은지 확인 필요

※ 압류가 있는 부동산은 처분될 소지가 있으니 매매 시 주의해야 함.

※ 가등기의 경우 매매 전 미리 등기한 것을 말함. 가등기 한 사람이 있는 경우 현재 부동산을 매수하더라도 소유권 주장이 불가함.

 

🤎 을구

◆ 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 기록됨(대개 대출 관련 내용이 많음)

◆ 근저당권 설정

    예) 권저당궐 설정 금액 3,600만 원(대출금의 120%~130%), 따라서 대출금은 대략 3,000만 원 정도로 예상할 수 있음

 

※ 전세 계약 시 근저당권 설정이 전세권 설정보다 앞서 있다면 계약을 하지 않는 것이 현명함.

    부동산이 경매로 넘어갈 경우 1순위가 은행 2순위가 전세입자가 되기 때문에 전세금을 받지 못할 가능성이 높음.

등기부등본과 토지대장 불일치

등기부등본과 토지대장의 소유자가 달라 소유권 분쟁이 생길 경우 일반적으로 등기부등본의 권리사항을 우선시합니다. 토지대장의 경우에는 토지의 표시나 물리적 현황에 대해선 우선시합니다. 따라서 소유권에 대한 명확성을 보기 위해선 등기분등본을 토지에 대한 내용을 확인할 때는 토지대장을 보면 됩니다.

 

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